無人駕駛重塑汽車和交通產業同時，又會如何影響房地產？

自駕車成為常規的道路參與者最快會在今年 4 月成為現實，至少在美國加州是這樣，因為該州已允許完全自駕車輛上路測試。

此外，美國亞利桑那州也因為常年好天氣而成為自駕車路測的聖地，當然這也離不開當地政府部門的大力支持。就在上週，Uber 宣布完成了自駕卡車的測試，地點也在亞利桑那州，如今這家公司已經準備將卡車投入實際的跨州運送貨物工作。

當然，類似事情不只發生在美國。

英國政府在上週針對自駕車相關法律法規進行審查，目的就是為了支援自駕車在 2021 年左右能開上大不列顛諸島的公開道路。

而且，全球有很多國家都在進行自駕車的測試工作，包括中國、澳洲、德國等。

很明顯，這對科技業及汽車業來說，都是非常重要的前進步伐。也難怪像 Google、Uber 這樣的科技企業及奧迪、BMW、福特、通用、大眾、Volvo 此類的傳統車企紛紛加入自駕車的研發行列。即使是一定程度上解放人類駕駛員的駕駛輔助、自動駕駛功能，也足以改變我們的交通旅行方式，甚至是生活方式。

不過也有一些改變會來得不那麼明顯和直接──在一個自駕車普及的時代，人類生活、居住以及工作的地點也將發生很大的變革，這些地點我們通常稱之為地產（real estate）。

趨勢是：自動駕駛的發展不但影響科技行業以及交通行業，也將給地產行業帶來改變，甚至是重塑。

接下來，我們來看看自動駕駛的落地發展如何影響地產行業。

交通樞紐價值降低

一個值得我們思考的問題是：自駕車的普及對公共交通及依賴公共交通樞紐而建的地產價值有什麼影響？

以往，因為私家車擁有率低，那些靠近公共交通樞紐的辦公大樓及住宅區，因交通便利有更高的附加值，人們更願意選擇在這樣的地點辦公或居住。

很多時候，大型交通基礎設施的建設對周邊地產行業的發展有巨大的推動作用，這已經成為美國甚至全球各國的普遍共識。在美國，依賴鐵路系統和火車站發展的地產項目包括波士頓 Somerville 郊區、芝加哥 Fulton 市場、密蘇里州堪薩斯中心城區、德州奧斯汀等。

從短期角度思考，無人駕駛汽車的發展，將會像共享交通的流行一樣，刺激城市人使用公共交通，而不是自己買車。

而當我們以長遠眼光來看時，自駕車的普及將讓城市上班族更少用大眾交通工具。因為自駕車能大大減少人們出遊的時間、金錢成本，且還提升安全性，城市上班族會更樂意選擇自駕車出門，而不是傳統的大眾交通工具，這就導致那些原本靠近交通樞紐的辦公、住宅地產的吸引力沒有那麼大了。

自駕車的類型不只有四門轎車，還有在荷蘭、中國、瑞士等國測試的自駕電動接駁巴士及全尺寸的自駕巴士，這類車型可以容納超過 9 名乘客，可說非常便捷。

等到自駕車、自駕接駁巴士及大眾交通工具一起投入使用後，以往那些無人問津的辦公或住宅地產將更具吸引力，這樣的吸引力將帶來消費者對這些地產的需求量上升和其整體價值的上升。以往因臨近交通樞紐而價高的地產項目將隨之失去「地利」。

除去對辦公、住宅地產的影響，自駕車的普及還將減少對停車場這類地產的需求。

停車需求減少

現在很普遍的場景是：很多都市人早上開車上班，然後找一個就近的停車場停車，不出意外，這輛車會一直停到下班時，然後被主人開回家中。

根據調查機構 Gensler 報告顯示，擁有私家車的美國人真正用車時間只占 5% ，其餘時間車輛都是停在家中或停車場。此外，美國大約有 5 億個停車位，比德拉瓦州和羅德島加起來的面積還大，僅在紐約，停車位所占面積就相當於兩個中央公園。

隨著自駕車推廣和普及，這樣的現況將會改觀。

▲ 輝達、Uber、福斯三方合作，推動自駕車上路。

如果自動駕駛真正實現，這些車輛將隨叫隨到，到達目的地後又投入下一次服務，這將減少對停車位的需求。停車位、停車場都屬於商業地產，雖然不一定包含建築物。

畢馬威在報告中指出，自駕車將減少上班族對街道停車位及停車場的需求；諮詢公司麥肯錫預估，自駕車普及將會減少美國 610 億平方英尺的停車面積。

這是因為自駕車可從家裡接人到辦公室或商場，然後到一些比較偏僻的地方停車。或者就像計程車，自駕車無縫銜接地運行，完成一次任務後接著進行下一趟任務，不需要停車。

身為共享交通平台的 Uber ，2017 年 11 月宣布從 Volvo 訂購 24,000 輛 SUV 車型組建自駕車隊，當時 Uber 表示要在 2018 年讓這些車輛上路。諸多企業都在加速進程，自動駕駛的未來正在逼近。

反過來，停車需求的減少又將影響辦公、住宅等商業地產。

因為停車需求減少，消費者將不再關心地產周邊是否有配套停車場，地產開發成本下降、消費者購買成本也會降低。與此同時，針對那些多餘的停車場、車庫的再建設和開發將創造更多工作、商業機會。特別是紐約、東京這樣的超大城市，針對停車場和車庫的再建設和開發將產生諸多有益影響。

隨著自駕車逐漸落地，目前我們仍然無法清晰預見是人們出門方式增加多樣性，還是從根本上改變人們的交通方式。如果是後者，自動駕駛變革的就不僅是旅遊產業，整個商業地產行業的格局也將受到影響，對這趨勢，我們應該思考更多，機會就蘊藏其中。

（本文由 雷鋒網 授權轉載；首圖來源：Uber）