2025 年房市寫近八年新低，六都交易量大幅下滑。展望 2026 年，戴德梁行董事總經理顏炳立以〈碎心戀〉定調房市，房仲回歸理性，建商承壓撐場，加上突如其來的「土方之亂」，讓房市走向一場低速而漫長的耐力賽。
回望2025年房市，幾乎所有人的共同關鍵字就是「冷」！以六都來說，全年買賣移轉棟數合計僅20萬4596棟，年減24.5%，寫近八年新低紀錄，從台北市年減22.7%、新北市年減25.4%，到高雄市年減31%、台南市年減28.8%，全面下跌。
乍看這是幾乎沒有懸念的冷淡，但之中是否有些回溫？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，年底原本就是交屋與購屋旺季，加上政府對房市的管控以「滾動式調整」進行，讓首購、換屋族去年底略有回溫動能，12月六都均出現雙位數月增，成為全年單月最佳表現。
舉例淡海新市鎮、草漯、大園客運園區、台中港特定區等平價新興重劃區，交屋潮與首購潮交會下，替2025年畫下「小陽春」句點，也讓全年跌幅從年初三成收斂至約25%。
〈碎心戀〉定調2026房市
而每年1月，市場最期待的，是戴德梁行董事總經理顏炳立「點歌看房市」。今年點不是情歌暖場，而是台語歌〈碎心戀〉，理由很直白：「因為市場碎了，房價碎了，量也碎了，買錯房子的人，心也碎了。」他認為2024年是「房價見頂量增加」，2025年是「房價緩修量縮」，而2026年，仍然離不開「等」這個字。
顏炳立直言，政策未鬆綁、資金持續轉往股市下，「2026年是馬年，但馬年房市不奔！」量持穩、買氣持平，已是相對樂觀的預期。他判斷，蛋黃區房價可能修正約5%，而炒作過頭的蛋白、蛋殼區，修正幅度上看一成，大坪數產品的壓力，也會大於小坪數。
即便台股站上3萬點，對房市的外溢效果仍有限，因為房市不像股市有高流動性，資金短期內不會輕易回頭。顏炳立的結論簡單卻殘酷：「房市馬上要熱起來機率不大。」
▲ 戴德梁行董事總經理顏炳立。
如果說顏炳立是用旋律為市場定調，那麼第一線房仲與建商，則是在冷風中盤點現實。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2025年房市進入「量縮價盤」的冷靜盤整期，成交量大幅下滑；只不過，房價並未出現預期中的急跌，關鍵在於屋主心態與資金結構改變。
畢竟台股強勁、AI題材發酵，讓不少屋主不急於降價，投資型買盤退場後，市場反而回歸高度理性。
展望2026年，曾敬德認為，政策、利率與資金仍是三大變數，但在市場已逐步適應房貸緊縮環境後，未必再出現劇烈震盪。他也提醒，現在已經沒有「不買會更貴」的焦慮，反而是買方相對從容的時期；對賣方而言，供給量大的重劃區若已有獲利，及早調整資產配置，未嘗不是風險管理的一環。
站在供給端，建商的視角更顯壓力。鄉林集團董事長賴正鎰日前受訪時直言，2026年「還是要看央行臉色」，土融開工期限與信用管制未解之前，「量跌、價穩、但蛋白區微下跌」將是基本盤。他預估，2026上半年仍與2025下半年相近，下半年若逢選舉年，才可能迎來政策利多的想像空間，只是營建成本高檔、通膨壓力未退，讓預售市場很難出現大幅讓價。
「土方之亂」成房價下跌變數？
就在市場已經習慣「慢、等、撐」的節奏時，另一場非預期變數卻橫空殺出，就是元旦上路的「土方清運新制」，因配套不足，掀起一場業界形容為「土方之亂」的風暴。由於合規清運量能不足，清運費用暴漲，甚至「不敢報價」，導致多處建案停工。台灣省不動產建築開發商業同業公會理事長吳國寶日前一句「乾脆叫我們去死好了」，道盡第一線的焦慮。
業者認為，內政部國土管理署推動全流向管理，立意在於國土永續，可是土資場、棄土場量能尚未到位，新規定卻強制上路，不只墊高成本，也可能延後供給時程，加劇市場結構性壓力，問題未解，影響的不只是房價，而是整條營建與就業鏈。
市場總說，房市每一次撐過盤整，往往都在重塑下輪秩序。2026年房市或許最貼切的形容不是冷也不是崩，而是低速耐力賽，因為交易量在低檔徘徊，價格緩修卻不潰堤，政策與資金像兩盞交替閃爍的號誌燈，決定市場何時前進、何時停等。
（本文由 遠見雜誌 授權轉載）
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