「我有房，老了不用怕。」這句話是許多台灣長者心中的定心丸，甚至成為代代相傳的安老信仰。但在實際執行上，以房養老真的如想像中那樣無後顧之憂嗎？
事實上，這套看似穩當的退休策略，背後卻藏有許多潛在風險與誤區。當高齡社會已成現實，以房養老不能只是口號，更不能是對未來經濟無力規劃的幻想。與其抱持盲目信仰，不如從制度設計、金融條件與家庭關係等層面深入剖析，破解三大常見迷思，才是為老後真正準備的理性開始。
迷思一》以房養老＝房子換現金？你可能連門檻都過不了
許多人以為「以房養老」就是將房產抵押給銀行換取每月現金，但真正能申請的人其實並不多。首先，以房養老的制度門檻相當高，不僅申請者年齡須達一定標準，房屋本身還要位於都市精華區、屋齡不宜過老，甚至土地使用分區、房屋結構等也都會影響核貸。
換言之，許多老舊公寓或偏遠地區住宅根本無法通過審查。此外，即使符合條件，貸款成數通常也不高，約為市價的六成上下，對於真正需要長期照護支出或是穩定生活來源的長者來說，這筆錢往往遠低於預期。這就像以為自己手上有一張百萬支票，但當你真的去兌現時才發現，條件一堆、金額打折，最後換來的，不過是一場不切實際的期待。
迷思二》靠房養老可以穩收現金？小心成數與壽命的雙重風險
即便你順利通過審核，開始每月領取「養老金」，也不代表未來從此高枕無憂。實務上，以房養老的現金流並不等於「穩定收入」。
首先，貸款年限與申請人壽命有關，一旦申請人過世，貸款即終止，且若房屋出售後金額不足清償，還可能造成家屬承擔額外壓力。
其次，多數方案是「遞減式付款」，隨著房價波動與利率調整，每月可領金額也可能變少。而且這筆錢不會與物價指數連動，面對長年通膨，實際購買力只會逐年遞減。
換句話說，這不是一份「終身保障」的現金給付，更不是一套能對抗通膨、應付長照的萬靈解方。若過度依賴這筆收入，未來可能面臨資金枯竭的風險，讓老後生活陷入更大的不安。
迷思三》房子就是資產？別忽略繼承糾紛與家庭成本
還有不少人抱持「我房子留著，養老、傳子兩相宜」的想法，甚至期望以房養老同時還能保留資產給下一代。但這種「兩全其美」的期待，在現實中常常演變成家庭風暴。
一旦房屋進入以房養老的抵押狀態，後代若想繼承，需先清償銀行貸款，這可能成為巨大的財務負擔，甚至引發繼承人之間的糾紛。更常見的情況是，長者原以為能靠房屋安度餘生，卻因房價下跌或政策調整被迫提前終止契約，不僅失去現金來源，還要面對家人的質疑與不諒解。
此外，「房產」表面上是資產，實際上卻可能成為變現困難的負債，特別是在高齡化與空屋率不斷攀升的趨勢下，老房不易出售，維修成本高漲，更可能拖累整個家庭的財務安排。
比擁有房子更重要的，是擁有選擇的能力
以房養老不是洪水猛獸，但它絕對不是萬靈丹。在台灣邁入超高齡社會的此刻，每一位準備邁入退休階段的人都該重新審視這項政策與個人財務的現實條件。你該問的不是「我有沒有房子？」，而是「我的房子能不能養我？我願不願意這樣養？有沒有更好的方式？」。
真正穩固的老後生活，來自多元準備，包括退休金規劃、保險配置、長照資源與家庭共識，而不是單一押寶「房子可以養我到老」。別讓老後的保障變成幻想，真正有智慧的準備，是保留選擇權，而不是將所有希望寄託在一間可能無法變現的屋子上。
（首圖來源：shutterstock）
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