次貸風暴可能在中國重現?中國極力打擊「首付貸」

作者 | 發布日期 2016 年 04 月 02 日 0:02 | 分類 中國觀察 follow us in feedly

美國 2008 年次級房貸危機起因於銀行要求的自備款比率過低,如今,類似的泡沫化情形未來也可能發生在中國。「首付貸」的出現可能刺激國房市泡沫化的發生。




一般來說,在中國要申請房貸,通常需自備 20% 的自備款,且這些下限規定因城市而異,大城市規定可能更嚴。但中國因近來經濟成長率趨緩,政府為鼓勵房市發展,於 2015 年 9 月將自備款比率放低,再加上中國房市正熱,上海、深圳、廣州、北京等大城市房市大漲,光是 2016 年 1-2 月間的與去年同期相比,就大幅成長 20% 之多,也吸引民眾投資意願提高,其中更有不肖投資客利用假離婚或假名來規避房屋稅和購屋限制。

房產開發商、房仲業者、P2P 小額借貸業者便乘著這波浪潮發展出的新高風險投資方式,推出以貸款填充房貸所需的自備款,使投資客可以再次快速進入房地市場,在中國被稱之為「首付貸」。

線上 P2P 小額借貸業者的本質為群眾募資,其商業模式為,自小資投資者募資後,再轉而借貸給購屋者,並賺取之間的利率差。據估計,購屋者僅需要出資原訂自備款的 50%,剩下的以首付貸的方式支應即可。首付貸收取的月息約在 0.6% 至 2% 之間,非首次購屋者可以將其所有的房屋抵押。小資投資者則可以有約 8-10% 的年利率回報。這樣的商業模式出現還未滿一年,但盈燦諮詢公司估計,P2P 個人借貸業者至今已放款 50 億人民幣給需要房貸自備款的購屋者。

投資客選擇首付貸的方式主要原因為,其雖然具有一定的經濟能力,卻可能因為資金已先投入其他的房產或股票市場中無法即時回收,加上中國大城市的房屋自備款可能達數百萬人民幣,利用首付貸投資客就不必等到資金充足再下手,待兩、三個月後手中其他房屋賣出後再還款。

首付貸雖然具有幫助周轉資金的效果,但如果將還款周期設定為一年以上的金融商品,就會加大市場風險與槓桿率,並導致房價不合理上漲。甚至,買房自備款為中國中央銀行依據精算統一訂定,以確保風險的合理管控,使用首付貸等同規避自備款下限的規範。

 

某些 P2P 小額借貸業者身兼房仲

2016 年 2 月上海知名網路房屋仲介網鏈家,即被上海市消費者保護委員會指稱違法出售理財產品,隨後鏈家就宣布停止首付貸服務。中國政府於 3 月 17 日後也開始調查其他業者,目前所有 P2P 小額借貸業者已經全數暫停首付貸部分的營運,但室內裝潢、車貸或公司資金周轉等營業項目仍繼續以群眾募資的模式進行。其中更發現,這些 P2P 小額借貸業者部分身兼房仲業者,一方面可以促進房屋銷售,另一方面還可以賺取借貸利息。

通常商業銀行於受理房屋貸款申請後,會審查房貸申請者的薪資、行下所有資產、信用、教育程度。以 2015 年為例,中國的銀行就發放了 14 兆人民幣(約 2.2 兆美元)的房貸,與 2014 年相比呈現 6% 的成長。據報導指出,為杜絕首付貸與其他不實申報情形,中國金融監管主管機關已要求銀行從嚴審查,不得任意放款。但外媒有認為,中國銀行業因未臻成熟,在信用評估上可能較缺乏經驗,導致首付貸的發生。

一名不具名的上海房仲業者表示,自 2015 年底至今,購屋者使用首付貸的比例成長五倍之多,現在約有三分之一的購屋者會詢問首付貸的可能。以上海東南郊區來說,自 2015 年底至今房價成長 30%,自備款中可能有 30% 到 100% 是利用首付貸而來。一般房仲並不主動提供貸款服務,但如客戶主動詢問則另當別論,遊走法規的灰色地帶。

除首付貸之外,更有房地產開發商推出「零自備款服務」,只要購屋者承諾一年內還完貸款,就由開發商替購屋者代墊自備款的方式售屋,且不要求任何擔保品,但年利率可能高達 15%。

據上海不動產易居研究院研究總監嚴躍進估計,約有 5% 的中國購屋者曾有借貸填充自備款的經驗,這還不包含房地開發商提供的「零自備款服務」。在上海,每月約有 10% 的新開發案提供這這種服務。

深圳政府提供的報告顯示,當地 30 家手上握有價 25 至 30 億的自備款貸款債權。嚴躍進指出,與美國 2008 年危機不同的是,這些債權還未被包裝成債券,但一旦房價持續上漲,首付貸產生的問題將更加明顯。重慶市長黃奇帆也在 3 月舉行的中國共產黨計畫年會中指出,中國現況與當時美國的相似性,如繼續允許高風險投資房市,可能導致金融崩潰。中國中央銀行行長周小川也再次重申,購屋者不得以借貸方式取得房屋自備款。

(首圖來源:Flickr/Andrés Moreno CC BY 2.0)

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