企業全台瘋搶地,為何近千公頃養蚊子

作者 | 發布日期 2018 年 11 月 03 日 0:00 | 分類 財經 follow us in feedly


一位主要生產基地在中國的精密機械大廠老闆,碰上美中貿易大戰開打,急欲回台灣擴廠,打算尋找兩、三千坪的土地,目標選定相關產業聚落的台中;然而,尋遍台中工業區、台中精密機械園區等區,卻找不到合意的用地。

「看了半年買不到地,台中工業區 1 坪價格動輒 25 萬元,成本太高。」這位年營業額 40 億元的企業老闆抱怨說,「有仲介推薦我 1 坪 5 萬元的彰濱工業區,但太遠了,海風又大。」他抱著最後希望去登記神岡工業區 2 期的抽籤,「再抽不到的話,我就要去越南了,越南招商很積極。」

▲ 解決企業缺地問題,政府找民間搭建媒合平台。

另一位想回台擴廠的光電業老闆,面對 1 坪 28 萬元的高價,幾經考量終於決定進駐桃園中壢工業區時,卻發現該廠房的排水量不夠大,只得作罷。原來,工業區排水量額度有一定的限制,先進駐的廠商申請了較大的排水額度,後來者就不足了。這位老闆連續在觀音、大園等工業區看了 9 個月,還是沒有好的下手標的。

其實,找不到合適的工業用地,不是只有鮭魚返鄉的台商才會遇到的問題,就連股王大立光電執行長林恩平也在為缺地頭痛不已。大立光現有廠房無法應付產能的需求,去年 7 月斥資 10.36 億元購入 4,195 坪的台中西屯工業區土地,換算單價 24.7 萬元;今年 9 月再以 8.04 億元買下 3,002 坪,單價 26.7 萬元。

大立光也為土地傷腦筋  回流台商 9 個月找不到合適用地

但這樣還不夠用,林恩平希望的是一塊 3、4 萬坪的方正土地;若成,就能大舉招募 12,000 名員工。「不過,這真的是夢中之地。」林恩平感慨地說。

分析造成這波工業區搶地熱況,主要來自四股力量。最明顯的,就是這幾年台商在中國面臨人事、土地成本上漲,查環保、查稅等不確定風險,陸續回台投資,而今年中美貿易大戰,更加快製造業台商回流腳步。負責工業局土地活化、豐禾地產開發總經理黃錠銘觀察,近期接到的媒合案件多是急單,最好是現成工廠,讓他們一回台就能馬上生產。

第 2 股需求來自因應未來長期發展而購地建廠的企業。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示,近日台達電斥資 20.4 億元,陸續購入桃園中壢工業區近 8,000 坪土地;蘋果供應鏈台郡科技投入 16.7 億元,買下高雄和發產業園區 6 公頃土地,都屬此類。

▲ 地處偏遠、未有產業聚落的鄉下工業區,沒有退場機制無法重新活化土地。

4 大需求讓工業用地難求》農地違章工廠轉向,前年曾出現高峰

此外,德天國際地產總經理田揚名指出,傳產業花仙子花 7.2 億元買下 1 萬坪的桃園楊梅廠房;而向來在南部發展的廢棄物處理龍頭可寧衛,也以 7.22 億元購入 9,200 多坪的桃園科技工業園區土地,插旗北部。

第 3 股需求則是來自外資。仲介業者透露,近期一家在新北產業園區、楊梅、台中都有設廠的日資精密機械企業,想將服務客戶的觸角延伸至南部,欲在台南的交流道附近找 2,000 坪地設廠。更令人訝異的是,連中資企業都密切往返台灣,評估台灣設廠的可行性。合發土地開發總經理張俊良證實,的確有中國家電企業,來參觀和發產業園區不少次。

第 4 股購地需求,則來自全台 6 萬家占用農地的違章工廠。從事工業地產買賣逾 20 年的盧映婕表示,2016 年以來,政府鎖定全國農地工廠,希望違章企業能轉設廠至合法的工業區,否則可強制拆除。因此蔡政府上任當年,工業地的交易量創下近年新高,根據德天國際地產統計,2016 年上市櫃公司工業地產交易金額為 428 億元,其中土地占 303 億元,廠辦為 125 億元。

尤其,這股被迫購地的台資勢力,很多是已經發展成為世界級的冠軍企業,例如帝寶車燈、頂番婆的水五金王國,若真要轉往工業區,購地實力不容小覷。

工業區主管機關眾多  近千公土地閒置供需失衡

然而,有的老闆缺地急得像熱鍋上螞蟻,有的老闆卻放置空地 20 年養蚊子,成了鮮明的對比。目前工業區開發有 5 大法源,一、產創條例,主管機關為經濟部工業局;二、都市計畫法;三、區域計畫法,均屬於內政部管轄;四、科學園區設置管理條例,為科技部主管;五、加工出口區設置管理條例,為經濟部加工出口區管理處管轄,後兩者區域,若廠商要進駐,必須事先審查資格,並只限定承租,把關較為嚴謹。

其中根據《產創條例》,政府盤點出工業局所開發主導的 62 處工業區,共有 344 筆,214.5 公頃土地閒置;更點名燁輝、中纖、正新、振鋒及中油,是閒置土地的前 5 名大戶。

而由地方政府及民間開發的工業區中,根據 2015 年行政院核定的「產業用地革新方案」,閒置土地約 305.7 公頃,至今沒有更新數字。推估整體依據《產創條例》編定工業區,閒置面積已達 500 公頃。

另外,在內政部轄下,由《都市計畫法》與《區域計畫法》所開發的工業區土地面積,至今高達 44,150 公頃,但是內政部遲遲不公布閒置情況,在管理上也較不積極。

知情官員私下透露,全台閒置面積,全部加起來可能達近千公頃,若用保守 900 公頃換算,全台閒置的工業地,就高達 34 座台北大安森林公園的面積。

顯然台灣不是沒有土地供給,而是多數地在私人手上,供需失衡。一位仲介有感而發地說:「想賣出的工業地不是企業想要的,企業想買的又被哄抬價格,造成全面性失控。」

▲ 新北產業園區創下全台工業區最貴,依舊不減詢價熱度。

失控 1:工業區土地價格飆漲  新北市 1 坪交易超過 116 萬元

首先是價格太貴。根據實價登錄資料,2016 年食用油品大廠富味鄉的五股五權路廠房,賣給 3C 產品周邊元件的先鋒材料科技,單價 116.7 萬元。黃錠銘證實,近期又有 1 筆單坪逾 120 萬元的交易成交,「做工業地產 10 多年,沒想過有一天新北產業園區(原五股工業區)1 坪價格會到 3 字頭,飆至 120 萬元」。2012 年,該區的單價僅 52 萬元。

長年在新北產業園區上班的福壽食品北部管理中心協理戴清波說:「五股太貴了,但交通方便被許多企業當作物流中心;周邊只要有人釋出,鄰居就會來買,價格居高不下。」土城工業區也不遑多讓,從 2012 年的成交價 1 坪 35 萬元,到如今 51 萬元,現在許多地主的開價已到 6 字頭。

於是有需求的企業把眼光往南移,因此也帶動了當地工業用地的上漲。例如,中壢工業區土地 2012 年 1 坪 18 萬元,今年 1 坪 32 萬元,漲幅近 8 成。同時期,台中工業區的漲幅從 15 萬元漲到 33 萬元,漲幅高達 120%。高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源說:「過去在中國批地做製造的台商,往往地都不用錢,一聽到連中壢都要 30 多萬元,摸摸鼻子往中南部看。」

失控 2:產業聚落未成形  徒有工業區,廠商進駐意願低

再來是需求與供給區位不對稱。北部工業區交通便利、人力充足,致使一位難求,價格逐年翻漲,而產業聚落發展腳步較慢的如彰化濱海工業區、雲林科技工業園區,閒置用地就高達 124 公頃。

以彰濱為例,線西區的規畫北側是迎風面,西北側有火力發電廠,腹地被夾擊在中間,加上一開始的規畫是化工區,化工業者第一批進駐,後來才改成綜合區,「我有客人門一打開,就說走吧,我要回家了!」因為味道太難聞了,一位業者說。

而雲科工閒置面積為 51 公頃,為經濟部列管全台閒置第 2 大工業區,行政院前副院長杜紫軍分析,該園區原本要給絲織產業進駐,結果這些產業都外移,沒有形成產業聚落,自然很難吸引其他廠商移入。

黃錠銘表示,為了幫助工業局加速土地活化,「花蓮的美崙工業區懸掛招牌半年,一通電話都沒有打進來,你看多冷清!」不過,黃錠銘解釋,早期在花蓮設置工業區是因為大理石需求,後來禁採,加上產業外移,交通不便,是時代的變遷,應想後續如何改善和解套才是當務之急。

失控 3:配套不完整  業者進駐後才發現缺東缺西

此外,運氣好的公司買到地,卻也可能遇上「先天性條件不足」的問題。好比今年 3 月,國內第一大軟式電路板製造商嘉聯益科技,以 15.7 億元向旭晶能源買下觀音桃園科技工業園區、完工近 80% 的現有廠房,建物面積約 2 萬多坪。

沒料到進駐後才發現不僅缺水,同時也面臨廢水排放額度不足的問題。桃園市長鄭文燦為尋求解方,目前已指示市府地政局籌畫最短時間興建第 2 污水處理廠。

類似案例南台灣也有。例如,閒置 40 年之久的台南麻豆工業區,地處容易淹水的低窪地帶,以及聯外道路不完善,導致廠商進駐率低。直到今年透過都市計畫重劃,台南市政府編列 15 億元,加強排水系統與交通道路,才能重新對外招商。

目前中央政府授權地方政府開辦 30 公頃面積以下的工業區,無須事前審查,從設計、規畫、開發到完工,統統交由地方自己來,開發完後卻沒有監督管理單位,才會形成工業區開闢了,配套卻沒跟上的弔詭情況。

為迎合這波搶地熱潮,地方政府也加緊開發新工業區。中央政府透過前瞻計畫編定 82 億元預算,補助地方政府設立「在地型產業園區」,計畫核定至今短短一個多月就將預算申請完畢,基隆、桃園、新竹、雲林、南投、嘉義、高雄與屏東等縣市均提出申請。

失控 4:在地產業園區忙救急  申請爆表卻缺乏長遠規畫管理

位於需求熱區的桃園市規劃設立 7 大工業區,其中,將針對全球記憶體大廠美光用地需求,準備興辦龜山工五擴大案,不過工業區從規劃設計到完工,大約要 3 至 5 年時間,是否能趕上美光投資時程表,市長鄭文燦也無法打包票,只能盡量趕趕看。

經濟部工業局副局長游振華認為,政府必須要有「儲備」的概念,不能總是等到廠商提出後,才開始設計規畫,肯定來不及;但為避免地方政府濫開,「只要是走《產創條例》、開發 30 公頃以上的工業區計畫,將會由經部把關」。然而,換個角度思考,一但地方開發面積低於  30 公頃,也不是按照《產創條例》編定開發,恐怕將是中央政府鞭長莫及,形成無法檢視開發效益的灰色地帶。工業區開發管理政策,關係著台灣經濟再起飛的契機,政府實應通盤檢討才是。

(本文由 財訊 授權轉載)