嬰兒潮世代退休潮，南韓房地產需求面臨大洗牌

南韓與許多國家一樣都經歷戰後嬰兒潮的人口大成長，為了讓這批人有房子住，南韓各大城市都是高聳的公寓大樓住宅群，使得南韓 1,800 萬戶住房之中有高達 6 成都是公寓大樓，若再把較小的社區大樓也加入，比例高達 8 成，是經濟合作暨發展組織（OECD）國家中，唯一公寓比例超過 7 成的國家。

公寓大樓的比例與人口成長成正比，1975 年時，僅占南韓 1.9% 住家，到了 2000 年已經飆升到 5 成，接下來再飆升到現在的驚人比例。這樣的成長與南韓戰後嬰兒潮息息相關，總計 1,700 萬人，大約占南韓三分之一人口，這個世代隨著戰後南韓工業化經濟起飛，從鄉間湧入都市，促成都會化，也造就了各大都市都是高聳大樓。

高層大樓在當年的環境下有顯著的優勢：離工作場所近，更不容易遭竊，在身為溫帶國家的南韓，大型大樓社區的中央暖氣空調比起個別住家自己設暖氣更划算，生養小孩後又有新的考量，即孩子的教育問題，而大樓也離都市學校更近。

但是如今戰後嬰兒潮世代，小孩都養大了，自己也屆齡退休，需求完全相反了，不用上班上學，住在都市鴿子籠似的一格格公寓裡頭純粹只是折磨，既擁擠，空氣也不好，還有一堆鄰居，造成各種社區問題麻煩的要死。退休還是應該回到鄉下去，或至少市郊，住獨棟的平房。

鄉間平房建案開始增加

調查發現，三分之二都市中的南韓戰後嬰兒潮世代想要搬到鄉下，他們也付諸行動，過去幾年來，南韓都市外流到鄉間人口增加，主因就是嬰兒潮世代的下鄉潮。

這樣本質上的需求轉變，讓南韓房地產業山雨欲來，南韓住房協會預測，如今大多都在都市中有房產的戰後嬰兒潮，會拋賣都市中價位較高的房產，轉買較便宜的鄉間房屋，用差價資金來度過餘生。房地產業也已經因應需求的轉變改變推案策略，如今鄉間平房建案已經開始增加。南韓營造商 GS 工程營造設立子部門 Xigeist 專門發展預造木造房屋，就是瞄準這樣的需求，這是南韓主要營造大廠首次進入獨棟平房市場。

南韓戰後嬰兒潮的這股退休返鄉風潮，也可望為年輕人的居住困境帶來一線生機，戰後嬰兒潮世代開始賣都市買鄉間，造成都市房地產下跌，將引起更多戰後嬰兒潮世代大舉甩賣都市中的房產，年輕人自然就有機會買到城市裡的房子，能就近工作，孩子就近上學，如此一來可能連少子化問題也一併解決。只是在此之前，南韓要先擔心，大量嬰兒潮世代退休造成的勞動力銜接問題，恐怕會讓南韓的產業經濟先被解決。