房價上漲可能與新青安有關，但央行決策失效才是高房價的主因

中央銀行在 6 月 13 日的理監事會後宣布第六波房市管制措施，針對六都與新竹縣市等特定地區的第二戶貸款成數由七成降為六成。同時，提高存款準備率一碼，預估可回收資金 1,200 多億元。

由此次央行理監事會的決議可以知道，其對於房市採取更嚴格選擇性信用管制的原因在於房價的持續上漲。對於房價的上漲原因，央行總裁楊金龍在記者會時表示，指出「新青安房貸」立意良善，但造成移轉棟數的增加，確實有它的衝擊。然而，房價上漲的主因是因為新青安的政策或是因央行錯估物價與房價上漲的趨勢所致，值得進一步討論。

央行過去的政策效果不彰

新青安的房貸提供購屋族較多的利率優惠，故此政策會增加購屋族買房的誘因，進而增加購屋的需求與房屋的價格，並不令人意外。但是，若將房屋價格高漲的原因，都認為是一項政策所造成，可能也會陷入以偏概全的迷思。

事實上，在行政院於2020年底宣布「健全房地產市場方案」時，楊總裁在2020年12月7號針對房市價格舉辦臨時記者會時表示，「相較於99年房價過熱的狀況來說，就數據上來看目前仍相對溫和，且在可管控範圍內。」從2020年至今，央行雖陸續推出選擇性信用管制，但是，若央行可以及早採取較嚴格的選擇性信用管制，才可以降低炒房者或囤地者套利的誘因。

試想，若是選擇性信用管制的強度可以增加，則對房價的影響一定比現在有效。不可否認的是，當央行選擇性信用管制需要採取到第六波時，這也顯示央行過去的政策效果不彰的事實。

央行管制購屋者，卻未限制建商

雖然影響房價的因素相當多元，房價的上漲不必然是央行的政策所造成。但是，央行應該對於其手上可以運用的政策工具妥善利用。央行近幾次的選擇性信用管制雖對於特定地區的房貸成數進一步管制，但是，央行仍僅是對於需求面或購屋者進行管制，對於供給面或建商的餘屋貸款與土地貸款等並未有進一步的限制。

筆者過去在專欄已指出餘屋貸款的不合理性，如果房地產市場已讓央行總裁楊金龍認為有過熱的現象，且央行的政策工具效果已受限，則央行不應該僅針對購屋族，而應針對囤屋與囤地的投機者貸款成數進一步設限，才可以提高政策的有效性。此外，中央銀行也可以定期公布各家商業銀行進行餘屋貸款的統計資料，已讓餘屋貸款的資訊更加透明，也可以降低央行與金管會的檢查成本。