30 年不敗房市破滅，紐西蘭經濟陷癱瘓

移居紐西蘭，是很多華人的畢生夢想。幾十年來，紐西蘭依靠推高房地產市場價格，總是能推動經濟衰退時期的復甦，然而，這套策略已經失效，房地產價格崩跌，導致過去支撐大量人口就業的建築業活動也瞬間終止，失業率飆升，人口外流，光是一個洗車工的職缺，就招來 400 人應徵。

紐西蘭 GDP 有三成仰賴房地產活動，紐西蘭的家庭資產，很像華人社會，高度集中在房地產，因此經濟對房市循環非常敏感，房價下跌就會衝擊內需。

威靈頓房價暴跌三成

過去 30 年持續飆升、曾被譽為「房地產永不落幕」神話的紐西蘭房地產市場，如今已迅速進入冰河時期。《彭博》報導提出一些數據，在新冠疫情期間，紐西蘭房價每年飆升 30%，當時富裕家庭瀰漫一股房市投資熱，形容只要聽到有人在燒烤派對上，香腸都還沒烤熟就開始聊房價，那一定就是當地人。

由於政府收緊貸款監管以及央行連續第 12 次升息，市場迅速凍結。現在紐西蘭房價中位數已較 2021 年的高峰下跌 16%。其中，受衝擊最嚴重的首都威靈頓房價更是暴跌 27%。自  2022 年房地產市場開始放緩以來，已有超過 2,200 家建築公司因破產而啟動清算程序。

▲ 紐西蘭過去 25 年房價不敗走勢疫情後被打破。(Source：global property guide)

今年第一季，奧克蘭和威靈頓五分之一的房屋交易含淚出售。資產價格下跌導致所謂的「住房財富效應」完全消失，家庭紛紛摀緊錢包。 

投資房產信心破滅

過去 20 年，紐西蘭人認為買房幾乎穩賺，但眼看這場風暴席捲，年輕人也不再將房產視為必需品。ASB 銀行 3 月發布的投資者信心調查顯示，私人住宅和投資性房產首次不再被視為「最佳回報來源」。嬰兒潮世代也不願再房價低迷時期出售，因此世代間的房產轉移也陷入停滯。

即使紐西蘭儲備銀行大幅下調基準利率，從 5.5% 降至 2.25%，房價仍比疫情期間的峰值低約 20%，破壞長期以來支撐經濟的財富效應。

加拿大、澳洲、中國也是同樣的經濟模式。彭博分析，紐西蘭是一個人口僅 500 萬的小型開放經濟體，又沒有其他具發展性的產業支撐，是房地產泡沫破裂後實體經濟癱瘓的最極端例子。

失業潮加劇

紐西蘭的房地產市場低迷，建築業降溫，建築工人、裝修、房中、建材供應鏈需求明顯轉弱，由於財富效應下降，也拖累零售、服務業與就業，加上通貨膨漲近一步抑制經濟活力，引發十年來最高失業率，達到 5.4%。一家建築公司表示，他只能承接小案子，勉強維持生計，不得不將員工人數從 9 人減少到 3 人。

一名紐西蘭的汽車廠員工貼文稱，「現在到處不是裁員就是最低薪資，老闆告訴我昨天申請來我們公司洗車的有 400 人。」人口外流也在加劇，紐西蘭統計局估計，光是去年，該國就流失 4 萬名公民，其中超過 60% 的人移居澳洲，此前兩年也出現類似的公民外流。

不過，紐西蘭央行副行長樂觀看待這次房市調整，他表示，「擁有一個更加平衡的房地產市場對紐西蘭是有益的。我希望這能成為一個從長遠角度，投資生產性資產，而非房地產的機會。」

• New Zealand struggles to regain economic mojo without housing recovery
• In the capital Wellington, 27% plunge

(首圖來源：Flickr/Bernard Spragg. NZ CC BY 2.0)