兩群人被「金龍海嘯」掃到求解！自住換屋、繼承持分變「非首購」必看

央行第七波選擇性信用管制上路，意在打擊炒房投資客，卻衝擊有實際換屋需求的民眾，房市專家教戰四種因應策略、兩種申貸管道，民眾可多評估比較。

「我們要給投資客一個教訓，不是你要貸多少就貸多少！」為了打炒房，央行祭出號稱「史上最狠」的信用管制措施，儘管央行總裁楊金龍這番宣戰，鎖定目標是房市投資客，但業界認為，換屋族同樣受「金龍海嘯」波及。

簡單說，央行新措施下，不僅全國第二戶以上購屋貸款成數一律降至五成以下，就連名下有房者的第一戶購屋貸款，也無法適用寬限期；台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就指出，除了適用新青安的首購族，其他有購屋需求者幾乎皆受牽動，且對「換屋族」影響不低。

就目前狀況看，影響也非短期間能消弭。

首先，楊金龍表示，將持續檢視銀行不動產貸款集中度是否回落，觀察期「至少一年」。再者，先前房市價量齊揚時，不少買家房貸均有使用寬限期，造成銀行回收資金時間拉長，所以短期內授信水位大幅回落的機會有限，估計需一至三年逐步調整。有自住購屋需求的民眾，確實必須備好應對方案。

先賣後買才享有寬限期

對換屋族來說，根據新規範，只要名下有房，就無法適用寬限期。張旭嵐表示，換屋族若名下有房，但買新屋仍希望享有寬限期，必須「先賣後買」，若實務上兩筆交易難無縫接軌，可考慮與買方協商短期回租自己售出的住房。

如果上述做法不可行，針對迫不得已必須「先買後賣」的實際換屋族，央行也有提供協處措施，只要在新屋貸款撥款後「一年內」處分舊屋，就可不受信用管制貸款成數上限限制。

但高力國際業主代表服務部董事黃舒衛提醒，一年內處分房產的變數不少，像是無法賣到理想價錢，或市場買氣差等。且據央行規範，若一年內無法處分舊屋，第二戶貸款條件馬上就會縮減成一般狀況，如有兩戶購屋貸款，第二戶可貸成數會大幅縮減到只剩五成，等於民眾要再多籌二至三成自備款，加重負擔。

這次央行宛如重新詮釋何謂「首購族」。規範所謂「名下有房者的第一戶購屋貸款，無法適用寬限期」，外界解讀是「手中若有繼承的住宅持分」，即使沒有其他房產，仍不算央行定義的首購族。

關於繼承房產分割持分可能衍生的問題，央行業務局表示，已在研擬認定標準，近日確定後會對外公布。認定標準公布前，黃舒衛建議這類全新「非首購族」，可考慮將持分賣給共同所有人，「恢復」首購身分。

貸款困難下，部分民眾會想藉信貸周轉，但台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中提醒，信用貸款與購屋自用住宅貸款目的不同，本就不應投入房市；且央行本次也強調，「另以其他名目，額外增加貸款金額」不被允許，所以就算用定存單質借、增提擔保品等各種方式融資，資金皆不能轉進房市，倘若違規遭查獲，貸款恐被追回。

（作者：李瑞瑾、林怡妏；全文未完，完整內容請見《今周刊》；首圖來源：Unsplash）