銷售量 30 年最糟，分析：美國房地產繁榮結束

美國房地產業原本預期抵押貸款利率下降，今年房屋銷售可望復甦。然而，抵押貸款利率確實下降，9 月跌至兩年低點，接近 6%，但沒想到買家卻繼續觀望，使得現有房屋銷售量將連續第二年創下 1995 年以來最糟糕的一年，經濟學家預期，美國房市熱潮已經徹底劃下句點。

聯準會降息，抵押貸款利率將下降，將刺激現有房屋銷售，然而外媒分析，美國今年的房地產市場，在開始好轉之前就結束了。數據顯示，即使今年的銷售額略高於去年水平，但現有房屋的銷售量仍有望迎來自 1995 年以來最糟糕的兩年，當時該國的人口還少得多。

房屋貸款利率仍太高

分析認為，美國的房產問題是負擔得起的住房不足，而其中一個主要原因是利率降得不夠多。一項對 1,000 多名房主和租屋者進行的調查顯示，70% 的人表示他們能接受的最高抵押貸款利率為 5.49% 或更低。現在抵押貸款利率雖然已從 8% 下降至 6.11%，但不足以抵消高房價。

事實上，9 月房貸利率觸底後還小幅攀升，據 Freddie Mac 稱，利率在 9 月底左右觸底，跌至 6%，此後不斷上升，略高於 6.5%。雖然抵押貸款利率仍低於 52 年的歷史平均值，根據房地美收集的數據，自 1971 年 4 月以來，30 年期抵押貸款利率平均為 7.72%，但遠高於過去將近 20 年房屋貸款利率低於 3% 的輝煌時期。

房屋供應不足

房子越來越少，房屋中位數價格還不斷上漲。摩根士丹利的住房策略師認為是鎖定效應導致，因為房主大多在疫情初期以較低的利率獲得抵押貸款，他們不願意搬遷，因此限制市場上的房屋供應。

目前抵押貸款利率比多數房主現有貸款支付的利率高 2.5%。摩根士丹利調查發現，超過 80% 的借款人的抵押貸款利率低於當前利率。由於釋放庫存的速度太慢，導致房價繼續上漲，9 月出售的現房中位數為 404,500 美元，年增 3%，連 15 個月實現年度價格上漲。

房價五年上漲 50%

衡量美國普通住房價格變化的凱斯席勒房價指數也記錄這一趨勢，疫情前該指數為 370.9，現在是 553.1，房價在不到五年的時間內上漲 49%。1988 年價值 15 萬美元的房子現在價值 70.75 萬美元。

▲ 美國房價中位數歷史走勢。(Source：FRED)

現在美國待售房屋閒置時間更長，平均為 28 天，一年前為 21 天。首次購屋者更難進入市場，9 月入門級買家佔轉售市場交易量的 26%，與 8 月和 2021 年 11 月的歷史最低持平。

房價過高、抵押貸款利率不夠低、經濟整體狀況不夠好，三大因素抑制房屋銷售。購屋者仍對利率進一步下降抱持希望，一名想要買房的首次購屋者甚至稱，如果利率能夠下降更多，即使是屋主要求的價格仍可接受。但這股期待可能破滅，高盛分析，聯準會 9 月將基準利率下調半個百分點，但進一步大幅下跌的「空間有限」，甚至認為抵押貸款利率的下降已基本結束。

(首圖來源：Unsplash)