美國房市會慘很多年，專家：修正到家庭可負擔為止

現在房仲可能是世界上最辛苦的工作？低階服務業雖然低薪，至少從業人員不會失業，但房仲，一家家關門。過去幾年歷經房市大好的幾個市場，無論有無打防政策，今年都一樣慘澹。美國分析師直言，美國房市現在已經是燙手山芋，是他絕對不會去碰的市場之一。

房市在金融危機後，已經好了很多年，2012~2019 年金融危機觸底後，由於聯準會寬鬆的貨幣政策，房價穩定上漲。疫情爆發後，這些利多因素如同狂風般席捲而來。

美國央行將利率降至接近零的水平，並在兩年內將貨幣供應量增加約 40%，為市場注入強勁動力，引發股票和房地產的巨額資產增值，同時也推動通膨達到 1970 年代末以來的最高水準。

2020 年中期到 2022年中期，由於 30 年期抵押貸款的利率在美國歷史上首次降至 3% 或更低，包括鳳凰城在內的許多美國城市，平均房價上漲 40% 甚至 70%，導致房價與家庭收入之間嚴重脫節。根據聯準會數據，2025 年第二季美國房屋銷售價格中位數超過 41萬美元，比過去十年上漲 42%。如今一個普通家庭需要年收入約 118,530 美元才能負擔得起一套中等價位的房屋，現在美國家庭收入中位數約 8.3 萬美元。

▲ 美國房價中位數疫情後大幅上漲。(Source：FRED)

對美國人而言，當只有極小一部分房產是普通家庭能夠負擔得起的，擁有住房就不再像是一個人生里程碑，而更像是一種奢侈品。但這種情況不會長久，現在，例如奧斯汀房價已經正式進入熊市。未來幾年，更多市場也將經歷同樣的境況。

Seekingalpha 市場分析師指出，現在看來房價沒有下降，因為許多賣家仍不願接受「新現實」，他們寧可不賣了，也不願意降價賣房。但最後美國許多地區的賣家都將不得不讓步。

房價將長期向下修正

會跌到多少？分析指出，美國房價不會如 2008 年那樣突然崩盤，而是會經歷一個漫長的下降過程，房價會隨著平均工資的增長而下降，需要很多年的時間，住房負擔能力才會逐漸恢復到接近歷史正常水平。

甚至有房地產分析師預期，房價會一直糾正到家庭收入中位數與房價中位數相符的地步，等於價格將下降接近一半，但可能需要幾年時間才能觸底。上次股市崩盤時，房價正朝著均衡點，即中位數收入與中位數房價趨於一致發展，但華爾街出手買入，有效阻止下跌，他認為這一次，大型投資人可能不會出手。

但房價下降過程當中，會衝擊經濟，因為房屋相關活動占美國 GDP 的 15~18%，是消費者信心的關鍵組成部分，消費者約占美國經濟活動的三分之二。

房屋供給量將大幅增加

為何房價會大幅修正，分析提出幾個原因，其中一個原因是未來十年銀色海嘯，嬰兒潮世代擁有超過 40% 的房屋存量，2020 年初，嬰兒潮世代約有 7,400 萬人，預計未來十年，這一代人將有約 2 千萬人去世，將大大促進住房供應，大多數「沉默一代」也將在未來十年去世，屆時他們的許多房產也將進入市場。

移民離開美國也是一個因素，過去五年，美國經歷前所未有的移民潮。現在移民正在離美，2025 年預期的人口逆向遷移，也是次級汽車貸款機構 Tricolor Holdings 在 9 月破產的因素之一。

另一個不利因素是新冠疫情後，因「報復性旅行」和抵押貸款利率跌破 3%，許多投資人進入蓬勃發展的短期租賃市場，然而，短期租賃市場的過度飽和，已導致預訂量下降和利潤率下滑，許多投資人將拋售這類房屋。

住宅房地產市場將在未來幾年成為美國經濟的沉重負擔，打擊消費者信心。不只建築商，相關產業也會受到衝擊，家具家飾公司也一樣會受到牽連。在住房可負擔性大幅改善之前，投資人應避開這些市場領域。

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(首圖來源：pixabay)