行政院會通過財政部「房屋稅差別稅率 2.0」方案,全台持有四戶以上住宅者,非自用部分將被課徵 2%~4.8% 囤房稅,條例修正後將最快 2024 年 7 月上路,KPMG 安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢提醒,目前對持有多戶房屋的法人而言,囤房稅 2.0 勢必將增加持有成本。
目前房屋稅稅率是針對住家用房屋區分為「自住」及「非自住」,「自住」上限為三戶、稅率為 1.2%,第四戶則一律視為「非自住」,目前各縣市稅率落在 1.5%~3.6%,並由地方政府自行決定是否採差別稅率。
目前全台包括台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等十縣市已有囤房稅,意即名下持有房屋超過三戶,第四戶房屋稅率將落在 1.5%~3.6%,稅率明顯高於自住 1.2%。
現行囤房稅是由地方政府自行決定是否採行,三戶認定也僅限各縣市所持有戶數計算,但行政院拍板「房屋稅差別稅率 2.0 方案」,未來三戶認定將改採「全國歸戶」計算,並將把非自住住家用稅率 1.5%~3.6% 調升至 2%~4.8%,稅率「地板和天花板」一併調升。
KPMG 安侯建業聯合會計師事務所執業會計師洪銘鴻觀察,以現行財政部財稅資料庫的能力,房屋稅要改採「全國歸戶」並不是太大的問題,但因房屋稅為地方稅,有關非自住住家用最高稅率將由各縣市自行訂定後落實,未來各縣市間相關稽徵系統統合,更會是落實居住正義的關鍵。
從房地合一實價課稅 1.0 與 2.0 實施後,個人或法人房屋處分利得稅負均已大幅提升,目前修正的囤房稅 2.0 則讓持有多戶房屋的高資產持有者的成本大幅增加,陳信賢提醒,過去高資產擁有者可能會考慮由公司法人購置房屋,易於未來傳承調整,而自平均地權條例實施,並限制法人購置住宅後,未來雖不易再由法人持有房屋,但目前持有多戶房屋的法人,囤房稅 2.0 將增加持有成本。
洪銘鴻提醒,有土斯有財的傳統觀念,購置不動產供家人自住或作為財富傳承估計仍是常見的傳承樣態,而購置不動產除涉及購屋目的為自住或投資、預計持有時間、資金來源為境內或境外或未來處分方式,未來的傳承對象與方式須在購置時一併思考,方能面對未來稅制變革。
最後房屋稅並非不能轉嫁予承租方,因此可預期未來囤房稅 2.0一旦實施後,出租方恐將租稅成本轉嫁予承租方,租屋市場恐將因此面臨挑戰,最後卻由原已無購屋資本的承租方實質承受囤房稅 2.0 的租稅負擔,未來可能需要一併考慮後續影響。
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