在央行已連七波針對不動產市場祭出選擇性信用管制後，市場關注下一步政策是否可能鬆綁。然而從過往經驗來看，房市真正回穩並非短期現象，政策調整往往需觀察多重條件成熟，才能逐步釋放。
回顧上一波央行自2010年6月啟動選擇性信用管制起，一直到2016年3月才有鬆動。期間不僅房市交易量明顯下滑，政府也推出房地合一實價課稅新制，讓投機需求逐步降溫。
當時的建物買賣移轉棟數自2010年超過40萬棟的高峰，一路減少至2015年首度跌破30萬棟，為14年來首見，房市進入調整期。直到市場顯現以自住需求為主的穩定結構後，央行才取消部分地區的信用限制，但對高價住宅仍維持審慎控管。
過往經驗凸顯政策調整關鍵
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從歷史經驗來看，央行並不會僅因短期數據波動就貿然調整政策，必須確定市場不再出現過熱跡象，且非自用需求已充分退場，才會考慮鬆綁。此次房市也出現類似跡象，央行持續要求銀行加強授信風險管理，預售市場交易明顯萎縮，建物買賣移轉棟數近幾個月也呈現雙位數年減，市場自用導向趨勢明顯。
根據統計，2023年全國建物買賣移轉棟數達30.7萬棟，2024年因利率、匯率變動，加上國際不確定性等因素反而拉升至35萬棟後，央行於Q3再度釋出政策訊號，與金融機構「喝咖啡」且推出第七波信用管制，讓市場買氣明顯轉向觀望，交易量自此從高峰單月逾1.4萬件，回落至目前不到5,000件的水平。
近期雖然有新台幣升值對進口建材或資金成本形成利多，但整體推升房市的政策或外部刺激因素有限，市場已由先前的熱絡回歸理性，進入以自用需求為主的階段。總體來看，央行是否鬆綁房市政策，仍須觀察市場是否持續降溫、交易結構是否穩定，以及投機行為是否明顯減退，才會有調整空間。
（本文由 住展雜誌 授權轉載；首圖來源：Solomon203 / CC BY-SA）
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