上班與購物都在家，麥肯錫：城市活力將大幅衰退

疫情過後美國企業為了召回員工恩威並濟，但至今美國大城市辦公室出勤率仍比疫情前下降三成，儘管雇主不願意，但工作模式無形已走向結合遠距工作的混合模式。麥肯錫估計，遠距工作的人回不來了，將使全球商業地產損失 8 千億美元。

這場疫情引發遠距辦公的員工收拾行李搬家的浪潮，由於擺脫通勤的束縛，三年疫情期間許多人離開城市，前往郊區，導致城市人口下降。如在紐約市，離開都會區的遠距員工數量是疫情前的四倍多，舊金山是增加五倍，從 2020 年中期到 2022 年中期，紐約市失去 5% 城市人口，舊金山減少 6%。

麥肯錫調查發現，至今仍然只有 37% 員工每天去辦公室，每個城市出勤狀況不一，倫敦員工每週到辦公室上班約 3.1 天，而北京約 3.9 天，但都比疫情前大幅減少。一些企業開始改變辦公室規模，如匯豐銀行 (HSBC) 計劃將全球總部規模縮小一半，放棄於敦金絲雀碼頭商業區大樓，轉在市中心附近興建一棟規模小很多的建築。

報告認為，雖然人們離開城市的速度恢復到疫情前趨勢，但「離開的人很少會回來」，且城市購物不會完全恢復，加上網路購物增加，現在城市地區商店附近的人流量，仍比疫情前少一至二成。

全球九大城市商業地產價值最多崩跌四成

由於辦公空間需求減弱，租金大幅下跌，美國城市租金降幅最大。考慮到通貨膨脹，去年舊金山和紐約租金與 2019 年相比分別下降 28% 和 22%。美國辦公大樓物業價值較疫情前峰值下跌約 35%。

混合工作模式首先影響商業地產價值。麥肯錫調查北京、休士頓、倫敦、紐約、巴黎、慕尼黑、舊金山、上海和東京，這些城市在世界城市 GDP 和 GDP 成長占比很高。2019~2030 年，九個城市房產價值下降 26%，據通貨膨脹調整後價值約 8 千億美元，而利率上升加劇，金融機構決定收緊信貸或降價出售房產等情況下，實際跌幅可能高達 42%。

九個城市估計 2019~2030 年舊金山商業地產價值下降最多達二成，其次為紐約與慕尼黑 16%，再來是上海、巴黎、倫敦都呈雙位數下滑。東京也下滑 9%，只有北京與休士頓微幅成長 2%。

麥肯錫指出，混合工作永遠存在，世界各地大城市商業地產面臨巨大挑戰。許多城市面臨無家可歸、交通需求和其他緊迫問題需要解決，鬧空城的未來，可能會危及城市財政健康。

受遠距工作影響最劇烈的舊金山已在思考城市的未來，最近政府提出拆除購物中心等廢棄零售空間，原地建造實驗室或足球場。麥肯錫建議，城市需要的是多用途建築、混合用途社區，以及適應彈性工作模式的靈活空間。報告認為，城市管理者必須適應這種趨勢，否則城市的活力將面臨很高風險。

(首圖來源：Pixabay)

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