台積電先進製程與封裝重鎮南移！磁吸「高薪族群」帶動房價飆漲

台積電 2023 年員工平均薪資達 273.7 萬元，同樣的薪水在台北、新竹、嘉義和高雄的消費力大不同，隨著台積電宣布要到楠梓、太保設立先進製程廠，預估「磁吸人口」將帶動新一波人口遷移回南部，帶動相關地區的房價飆漲。知名代銷業者表示，台積電設廠能帶來整個供應鏈生態系，磁吸就業人口的效應顯著，而這些人口的居住問題就成為房價飆漲的原因之一。

台積電 2023 年營收 2 兆 1,617 億元，年減 4.5％；稅後淨利 8,384.98 億元，年減 17.5％，每股稅後盈餘（EPS）32.34 元，雖然營收、獲利都是負成長，但仍創歷史次高紀錄，而根據台積電年報公布員工平均薪資為 273.7 萬元，提供員工優於同業平均水準以上的薪酬舆福利，為台灣科技業薪資待遇名列前茅的企業。

若從行政院主計總處的統計來看，2022 年全台各縣市人均月消費支出，台北市以 33,730元奪冠、第二名是新竹市的 29,495 元、第三名是台中市的 25,666 元、第四名是新竹縣的 25,336 元、第五名是高雄市的 25,270 元，至於嘉義市則是 23,173 元，嘉義縣更是倒數的 18,750 元，顯見相同薪水在全台各縣市的消費力顯著不同。

台積電往南部設廠引發人口磁吸效應

隨著台積電加碼進駐南部科學園區，整個半導體產業聚落漸趨完整，自上游 IC 設計領域開始，全球前十大 IC 設計公司中的瑞昱、聯詠，再到中游全球前五大晶圓代工大廠的台積電與聯電，以及世界前五大設備供應商的艾司摩爾（ASML）、應用材料、東京威力科創、科林研發與科磊，還有半導體材料供應商昭和電工、東洋先端科技，從南科延伸至路竹、橋頭園區，已形成一條完整供應鏈。

半導體廠商投資的外溢效應擴散到周邊產業，如氣體、化學、管線、設備、檢測、材料等相關業者，並隨著半導體供應鏈業者聚集，吸引大量高收入的相關從業人口移入，帶動當地整體消費購買力提升，知名代銷業者表示，南科的土地是竹科的兩倍大，但是目前的房價只有竹科的一半，吸引大量工程師選擇回南部發展。

知名代銷業者指出，台積電將南科定位為 3 奈米和 5 奈米晶片生產重鎮，以嘉義、台南、高雄來說，目前三個區域又以台南距離台積電廠區最為靠近，整個晶圓廠的後援部隊也在台南，相較高雄、嘉義目前僅有設廠消息的階段來說，發展更具有潛力，但是以台南每年的推案量來看，南科的房市目前是需求大於供給。

▲ 台積電南科廠房分布區域與房價走勢。（Source：住商不動產）

台積電楠梓、太保設廠帶動房價飆漲

相較之下，嘉義太保、高雄楠梓其實是南科的共榮圈，知名代銷業者指出，台積電預計將在高雄設立 2 奈米廠，並在嘉義太保設立封裝廠，這些都算是南科半導體供應鏈的一環，以太保來說，台積電的封裝廠預期將為房市帶來剛性需求，還有華泰名品城第二家 Outlet 即將落腳，隨著人口移入、穩定高薪後，下一步就需要足夠的房屋供給量，因此帶動當地房價提前上揚。

以嘉義太保來說，根據台灣房屋統計實價登錄的房價行情，成屋方面，中古華廈或大樓產品，漲幅從 15.1 萬小漲至 15.3 萬；透天總價從 918 萬到 922 萬，但預售屋漲勢驚人，華廈大樓從 2022 年 26.1 萬，到 2023 年平均單價 28.4 萬，年漲 8.8%，而透天總價則從 1110 萬增至 1250 萬，增幅達 12.6%。

至於高雄楠梓方面，根據 591 新建案統計，楠梓近三年房價漲幅達 75%，其中鄰近台積電預定廠區的橋頭高雄新市鎮與楠梓高雄大學特區，預售市場更是快速增溫、買盤強勁，帶動目前楠梓、橋頭新案成交價已站穩 3 字頭，而同時擁有台積電與橋科議題的高雄新市鎮，房價相較五年前成長 128%，顯見台積電設廠帶動房價跟著漲的議題並非空穴來風，反而成為重要觀察指標。