「預售漲、中古跌」怪象起，房市交易急凍，房價緩步下修？

台股飆漲與新青安貸款等利多刺激下，台灣房市去年迎接短暫榮景，完銷建案遍地開花；然而，一年過後，熱潮驟冷。六都加新竹地區今年上半年完銷案數僅約 303 筆，較去年同期減少逾五成，尤其台中市最明顯，完銷數從 171 筆暴跌至 37 筆。只不過，買氣急凍，高房價卻堅挺不墜，購屋負擔沉重，使得自住買方裹足不前，市場呈現價量背離。

去年，台股大漲、新青安貸款等利多鼓舞下，房市拉出一波高潮，推升各地完銷案量。如今，市場飛得多高、就摔得多重！

591新建案統計六都、新竹近兩年完銷案數量變化，今年上半年合計約303筆，相較去年同期縮水400多筆，年減幅超過五成；去年上半年還有171筆完銷的台中市，今年雪崩式下跌，剩下37筆，縮水近八成，成為最大苦主。但，即使買氣停滯，房價依舊一路走高，今年成交單價為47.6萬，短短一年來貴了6萬多元，年漲逾一成，更成為不少買方縮手的關鍵。

591新建案分析，歷經房貸之亂、央行第七波信用管制，投資客早早退場，再加上高房價、關稅戰等陰影壟罩，自住客亦不敢輕舉妄動，市場需求一路被「打回原形」，完銷案數量才會大幅衰退。

交易量緊縮，房價緩跌格局確立

永慶房屋24日發布今年第三季的房產趨勢，永慶房產集團業務總經理葉凌棋也提到，在美國總統川普執政下，全球政經表現變化大，去年原本預期今年全年交易量約29萬棟，而今再度下修，恐跌破28萬棟大關，寫2019年以來新低。

葉凌棋說，影響台灣房市的兩個因素，就是關稅政策、貨幣升值，雖然不是直接衝擊，但間接牽動經濟發展，導致房市起伏不定，必須滾動式觀察；他也提醒，對等關稅的緩衝期7月9日屆滿，8月還有中美談話，除了影響景氣燈號，也得關注國內第三、四季出口是否急劇變化。

至於房價，葉凌棋直言「緩跌格局確立」，「目前中古屋房價正在下跌，雖然下跌幅度不大，最新第二季平均下跌1.6%，第三季還是會繼續緩跌。」如果每季下跌1%~2%，一年就跌4%~8%，「跌幅也是滿多的。」

當然，因為國內經濟景氣不差，台股還在高點，葉凌棋認為房價現階段不易大跌，從目前種種趨勢來看，也未顯現落底的訊號，「至少到今年底，房價還看不到落底反彈。」

預售屋、中古屋價差創六年新高

如果以商品種類分析，中古屋和預售屋的價差，可就一點一滴拉開了。根據內政部實價登錄資料統計，觀察2020~2025年預售屋與中古屋的平均單價，七都預售屋價格大漲，中古屋房價漲幅相對和緩，但兩者價差竟創近六年新高。

統計數據顯示，台中市預售屋每坪平均單價從2020年26.6萬元，今年4月跳升至53.7萬元；同樣時間區間，中古屋每坪平均單價22.1萬元，4月漲至30.4元。也就是說，預售屋和中古屋的價差高達76.6%。新北與高雄也有六成以上價差。

「買預售屋就像買期貨，是三五年後的商品，價格到時候才有波動。」葉凌棋說，買賣方現在都覺得屆時沒有信用管制，所以預售屋價格維持穩定向上，和中古屋的價差只會繼續拉大。

那麼，現在買方有機會撈到便宜嗎？觀察七都成交議價率，4~5月普遍維持9.8%~13%高檔水準，與去年6~7月房市高點相比，成交議價率持續擴大，顯示目前市場氛圍逐漸轉冷，賣方為求加快成交，願意調整價格，拉大議價空間。

葉凌棋說，4~5月七都成交議價率9%以上交易量占比均超過五成，顯然降價幅度高，房子比較賣得動，「降價促成交」仍是目前房市成功交易的關鍵。

當前房市為「價撐量縮」的膠著格局，預售屋與中古屋價差逐年擴大，買方觀望氣氛濃厚。雖然中古屋價格緩步下修，但幅度有限，沒有明顯落底的訊號，專家也認為短期內房價大跌機率不高。在政經情勢未明、央行信用管制持續的環境下，房市修正恐延續到年底，買方若把握談價空間，仍有機會在低檔尋得進場良機。

（本文由 遠見雜誌 授權轉載；首圖來源：Unsplash）